访谈实录
时间：2008年5月15日下午15：00——
嘉宾：上海阅瀚律师事务所律师 黄祖斌
保利（北京）房地产开发有限公司 陈艳萍 营销总监
主持人：刚才陈总给我们大家介绍的情况是北京市场的。一个项目位于北四环亚运村区域，应该说从某种程度上也借到了奥运会的优势。所以可能会销售的比较好。我们再了解一下上海的情况。因为黄先生刚看了您的博客，上海炒房人正在抛盘进行时，您把这个情况给我们大家介绍一下。
黄祖斌：根据上海房地产官方网站。因为上海有多少人上网抛售必须标记，两三个月时间增加2万套不到一点。一手房成交信息半透明。现在有一些信息被大家知道了，看起来成交量比较大，但实际上成交量并没有那么大，而且我认为这个应该是一个事实，因为你买房子的时候要交定金，你撤销之后这个定金要没收的，我认为撤销率高是不可思议的事情。
刚才你讲到房子现在的形势，我认为说寒流，准确来说还没有到来。如果说我们把房子调整事情比喻成一场辽沈战役的话，我想现在的形势刚像林彪的军队进军的路上，还没有真正打响战斗。去年像很多公司像搜狐中国在香港上市，不光是跌很多， 而且严重跌破上市价。地产公司融资业面临比较大的压力。据我所知现在我们国内的房产公司普遍资产负债率75%左右。今年第一季度末中国金融机构银行的贷款余额比存款余额，比例是68.89%。根据中国商业银行网的规定比例最高不超过75%，现在存款准备金率16.5%，银行没有太多钱可以贷出去。国务院有非常明确的规定，闲置的土地一年之内不开发收20%的闲置费用，如果两年不开发无偿的收回。这个规定一直有，只是一直没有严格的执行过。今年国务院的规定只有20%的情况得到执行，对开发商也是非常大的压力。去年很多公司大多数以底价成交，并且现在融资困难、贷款难度也比较大。现在国务院规定压迫房产投资必须把已经拿到的土地抓紧时间开发，所以我认为这个形式，成交量在全国来说有比较明显的下滑，比去年高峰的时候，房产销售也有一定的困难。
