截止到5月20日，《楼市》市场研究部最新数据显示，京城商品住宅日均签约量达到216套，远高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。楼市回暖反弹的迹象“蠢蠢欲动”，目前京城楼市是真正回暖还是乍暖还寒，《楼市》特对北京易居房地产研究所副所长牟增彬、伟业顾问副总经理张剑、华高莱斯副总经理公衍奎、北京中原投资顾问部总经理张坤昱等业内专家进行了采访。

　　怎样描述楼市现状？

　　公衍奎：分化与沉淀

　　分化是指市场表现不均匀，不同城市的房地产表现不同，就北京而言，不同的物业表现也不相同，高档、中低档、豪宅的走势都不一样。沉淀是指开发商和买房人的心态均在发生变化。对于房地产开发商而言，在市场冷淡的时候，竞争的就是产品，如何提高产品成为开发商目前要考虑的重点之一。而买房人的需求也在沉淀，贷款利率的提高，二套房贷新政都迫使买房人需考虑购买房屋是用来理财，还是真的自住。目前业内普遍用观望来形容市场，但是观望一定程度上更带有摇摆不定投机的性质，而沉淀是大家真正静下心在琢磨。

　　牟增彬：观望、等待、博弈

　　目前市场现状可用观望、等待、博弈来描述。现在不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括政府，实际上是三方的博弈。政府出台政策无非有两个目的，一是调节市场，一是规范市场，诸如8·31之类的政策主要是用以规范市场，而去年下半年的二套房贷等政策则是用以调节市场，去年市场的确出现了房价非理性上涨等不良迹象需要调节。一般政策都会在五、十月份出台，究竟政策还会不会出台，将取决于今年的市场能不能稳定。

　　楼市是否有回暖迹象？

　　张剑：迹象初显

　　从城市建设的规律来讲，每个城市的房屋供应都会经历两三年时间的飞速增长，然后随着成片大规模可开发用地的供应逐渐减少，房屋的供应也会在一定程度上有所趋缓。实际上，连续两年来京城的成交量都在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。从今年1～4月新获销售证的楼盘数量看，可能比去年同期还有增长，但从我在房产行业一线的体验来看，很多项目消化速度包括客户来电来访的情况确实不理想。但四月份以来，据我们了解，很多项目来电来访的情况在一定程度上开始恢复，有转好的迹象，但是整体成交上还没有体现出来。